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DEFAULT : Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung in Gemeinschaftsor
24.01.2018 15:30 (259 x gelesen)

Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung in Gemeinschaftsordnungen der Wohnungseigentümergemeinschaften

Der Leitsatz einer vom BGH vor einigen Monaten getroffenen Entscheidung lautet wie folgt:
„Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung
von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft“.

Laut Gemeinschaftsordnung hat der Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung aller Ver- und Entsorgungsleitungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zu tragen. Im Bereich der Sondereigentumseinheit des Klägers war ein Rohr gebrochen, wodurch auch die Zwischendecke durchfeuchtet wurde. Seitens des Verwalters wurde ein Unternehmen mit der Reparatur des Rohrs beauftragt. Die Beschädigung in der Zwischendecke wurde nicht beseitigt. Der klagende Eigentümer verlangte die ihm für die Reparatur der Zwischendecke angefallenen Kosten. Das Gericht stellte klar, dass die reparierte Wasserleitung zum Gemeinschaftseigentum gehört, da innerhalb des Gebäudes verlegte Versorgungsleitungen zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes zählen. Das Gemeinschaftseigentum erstreckt sich auf die Leitungen bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Fehlt es an einer solchen Absperrmöglichkeit im räumlichen Bereich des Sondereigentümers bleibt die gesamte Versorgungsleitung gemeinschaftliches Eigentum, selbst dann, wenn sie nur eine Sondereigentumseinheit versorgen würde. Die Entscheidung zeigt, dass der nach dem Gesetz bedeutungslosen Differenzierung zwischen Instandsetzung und Instandhaltung bei der Auslegung von Gemeinschaftsordnungen eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommen kann. Beide gehören zwar zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 21 Abs. 5 2 WEG. Die Abgrenzung kann aber von Bedeutung sein, wenn die Kosten solcher Maßnahmen in einer Gemeinschaftsordnung unterschiedlich geregelt worden sind. Da dies geschehen war, war der Begriff der Instandhaltung der Ver- und Entsorgungsleitungen eng zu verstehen. Die Instandhaltung erfasst nur die übliche Pflege und Wartung der Ver- und Entsorgungsleistungen, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden. Hierzu gehört auch die notwendige Vorsorge gegen Einfrieren. Der Eigentümer hatte vorliegend auch Anspruch auf Ersatz des durch die Reparatur des Wasserschadens entstandenen Schadens an der Zwischendecke, nachdem diese für die Reparatur der Wasserleitung geöffnet werden musste. Zwar handelt es sich bei der Zwischendecke nicht um Gemeinschaftseigentum, da es sich nicht um eine tragende Geschossdecke handelt. Diese Kosten hat die Gemeinschaft zu tragen, wenn der Schaden durch das Öffnen der Zwischendecke zum Zwecke der Reparatur des Wasserrohrs adäquat kausal verursacht wurde, nicht jedoch wenn die Zwischendecke bereits wegen Durchfeuchtung beschädigt war und ohnehin erneuert werden musste. § 14 des WEG gibt keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die infolge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind. 


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