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DEFAULT : Wohnungseigentum und Betriebskosten
15.09.2017 12:25 (254 x gelesen)

Vermietende Wohnungseigentümer bewegen sich im Hinblick auf die Erstellung der Betriebskostenabrechnung im Spannungsfeld zwischen ihren Rechten als Wohnungseigentümern und ihren Pflichten als Vermieter. Als Vermieter haben sie die gesetzliche Pflicht, jährlich



über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Um eine Betriebskostenabrechnung erstellen zu können ist der Wohnungseigentümer auf die Vorlage der Hausgeldabrechnung angewiesen. Ihr entnimmt er die auf seinen Mieter umlagefähigen Kosten. In der Praxis zeigt sich, dass viele Wohnungseigentümer schon bei diesem Schritt Fehler machen. Sie unterscheiden nicht zwischen Hausgeldabrechnung und Betriebskostenabrechnung, sondern übersenden ihre eigene Hausgeldabrechnung an ihre Mieter als Betriebskostenabrechnung, teilweise sogar ohne die nicht umlagefähigen Kosten herauszurechnen

Üblicherweise regeln die Gemeinschaftsordnungen, dass die Hausgeldabrechnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt, meist innerhalb der ersten drei Monate des Folgejahres zu erstellen und in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen ist. Manchmal können der rechtzeitigen Erstellung objektive Hinderungsgründe entgegenstehen.

In einem vom BGH entschiedenen Fall wollte der vermietende Eigentümer für diesen Fall vorsorgen, er hatte im Mietvertrag den Zusatz aufgenommen, dass die Abrechnung über die Betriebskosten erst im Nachgang zur Genehmigung der Jahresabrechnung in der Eigentümerversammlung erfolgt. Als Ende 2013 der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Hausgeldabrechnungen 2010 und 2011 gefasst wurde, rechnete der Vermieter gegenüber seinem Mieter ab und wollte die Nachforderung letztlich gerichtlich durchsetzen. Hiermit scheiterte er. Die eingangs genannte gesetzliche Regelung ist nicht abdingbar. Was aber tun wenn die Hausgeldabrechnung in der WEG nicht rechtzeitig erstellt wird? Der BGH wies in dieser Entscheidung ausdrücklich darauf hin, dass die Beschlussfassung der WEG über die Jahresabrechnung für die Abrechnungspflicht des vermietenden Eigentümers keine Rolle spielt, d. h. er kann sich nicht darauf berufen, dass die Hausgeldabrechnung noch nicht beschlossen sei. Nun kann es für die nicht rechtzeitige Erstellung der Jahresabrechnung durch die WEG auch objektive Gründe geben, die insbesondere nicht auf eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden des Verwalters, der für die Erstellung der Abrechnung verantwortlich ist, zurückzuführen sind. Eine Anfechtung einer vorangegangenen beschlossenen Hausgeldabrechnung kann ein solcher Grund sein, wenn der Anfechtende Argumente gegen die Hausgeldabrechnung vorbringt, die für die aktuell zu erstellende Abrechnung von Bedeutung sein können. Klassisches Beispiel ist die immer wieder auftretende Fragestellung, ob die VDI 2027 zur Rohrwärme Anwendung findet oder nicht bzw. ob die Messgeräte ordnungsgemäß angebracht sind. Will der vermietende Eigentümer sich darauf berufen, dass er die verspätende Abrechnung nicht zu vertreten hat, muss er nachweisen, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Betriebskostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist erstellen zu können. Unter Umständen muss der vermietende Wohnungseigentümer durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen die Kosten, die in die Betriebskostenabrechnung einfließen sollen, sogar selbst ermitteln.


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