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DEFAULT : Augen auf beim Wohnungskauf
14.12.2011 09:00 (914 x gelesen)


Eigentümer werden ist nicht schwer – Eigentümer sein dagegen sehr?

Augen auf beim Wohnungskauf

Für die Suche nach der passenden Immobilie wenden die zukünftigen Eigentümer viel Zeit auf. Das ist auch richtig, denn der Preis und die Lage müssen stimmen. Doch während der Käufer eines zur Selbstnutzung vorgesehenen Einfamilienhauses mit Unterzeichnung des Kaufvertrages in der Regel nur ein Vertragsverhältnis zum Verkäufer begründet, geht der Käufer einer Eigentumswohnung eine Vielzahl von Rechtsbeziehungen ein. Dass er beim Notar nur den Kaufvertrag mit dem Verkäufer unterzeichnet, täuscht nicht selten über den Umstand hinweg, dass er Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird und dadurch vielfältige Rechtsbeziehungen zu den übrigen Wohnungseigentümern begründet. Wird die Wohnanlage von einem Verwalter betreut und dies ist in der Mehrzahl der größeren Wohnanlagen der Fall, tritt der Käufer zugleich in rechtliche Beziehungen zum Verwalter. Die wenigsten Käufer sind sich dieses Umstandes bewusst. In der Regel wirft kein Käufer vor dem erstmaligen Erwerb einer Eigentumswohnung einen Blick in das Wohnungseigentumsgesetz. Erst recht nicht prüft er die Teilungs- oder Gemeinschaftsordnung. Doch sie stellen die vertragliche Grundlage seiner rechtlichen Beziehungen zu den übrigen Wohnungseigentümern dar. Sie gelten für ihn so, wie sie für den früheren Eigentümer gegolten haben, ganz gleich, ob der neue Eigentümer diese zur Kenntnis genommen hat oder mit diesen einverstanden ist. Auch den Kontakt zum Verwalter suchen die Käufer in der Regel vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages nicht. Den ersten und häufig nicht einmal persönlichen Kontakt haben sie meist erst dann, wenn die oftmals notwendige Zustimmung des Verwalters zum notariellen Kaufvertrag seitens des Notars eingeholt wird. Da der Erwerb einer Eigentumswohnung, um sie selbst zu beziehen, eine Entscheidung für das Leben darstellt, ist es von entscheidender Bedeutung, sich vor dem Erwerb mit diesen Dingen zu beschäftigen. So ist in der Gemeinschaftsordnung z.B. geregelt, welche Sondernutzungsflächen vorhanden sind. Der zur Wohnung gehörende Gartenanteil geht nicht in das Eigentum des Käufers über, sondern bleibt Gemeinschaftseigentum, der Käufer erhält nur ein Sondernutzungsrecht. Wie er dieses nutzen darf, ob er Beete anlegen, Bäume und Sträucher pflanzen oder fällen, Pflaster verlegen oder einen Schuppen aufstellen darf, ergibt sich aus dieser Gemeinschaftsordnung bzw. ergänzt durch eine umfangreiche Rechtsprechung. Ebenso spielt es eine Rolle, welche Beschlüsse die Wohnungseigentümer in den letzten Versammlungen gefasst haben, da diese auch ohne, dass der Käufer hieran mitgewirkt hat, für ihn zwingend gelten. Aus diesen Beschlüssen kann sich nicht selten ein erheblicher Kostenfaktor für den Käufer ergeben, weil Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant sind, an denen er sich beteiligen muss. Ferner sollte der zukünftige Eigentümer wissen, wie das persönliche Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ist. Nicht selten kommt es vor, dass einzelne Wohnungseigentümer sehr „streitfreudig“ sind und gegen die Beschlüsse der Wohnungseigentümer regelmäßig vor Gericht ziehen. Können diese mit ihren Klagen ganz oder teilweise obsiegen, bedeutet dies für den zukünftigen Eigentümer eine Kostenlast an Anwalts- und Gerichtskosten, der er sich nicht entziehen kann. Und selbst wenn ein solcher Wohnungseigentümer die Gemeinschaft immer wieder erfolglos verklagt und der Eigentümer als Mitglied der verklagten Gemeinschaft aufgrund der gerichtlichen Kostenregelung keinen wirtschaftlichen Schaden erleidet, wird er in einen Prozess hineingezogen und mit diesem Rechtsstreit zumindest belästigt.

 






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