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DEFAULT : Abgrenzung Gemeinschaftseigentum - Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht
01.04.2015 16:30 (1189 x gelesen)

Abgrenzung Gemeinschaftseigentum – Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht

Der Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum kommt deshalb wichtige Bedeutung zu, weil sich nach der Zuordnung bestimmt, wer die Kosten für Instandsetzung und Ersatz von Anlagen und Einrichtungen zu tragen hat. Es gibt sogenanntes zwingendes Gemeinschaftseigentum. Dies ist gesetzlich vorgegeben, die Wohnungseigentümer können keine abweichenden Vereinbarungen treffen und dieses zwingende Gemeinschaftseigentum dem Sondereigentum zuordnen. Dies gilt selbst dann, wenn es als Sondereigentum eines Wohnungseigentümers vereinbart und im Grundbuch eingetragen wird. Diese widersprechende Vereinbarung ist nichtig. Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind solche Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, z. B. das Fundament, Stockwerksdecken, tragende Mauern, Balkenkonstruktionen. Das Dach einer Garage gehört zum zwingenden Gemeinschaftseigentum, selbst dann, wenn die Garage dem Sondereigentum nur eines Eigentümers zugeordnet ist. Auch Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, gehören zum zwingenden Gemeinschaftseigentum, z. B. Aufzug, Waschküche, Eingangsflur. Zum Sondereigentum gehören Räume und zu den Räumen gehörende Bestandteile des Gebäudes. Sondereigentum entsteht nicht kraft Gesetzes, es muss ausdrücklich begründet werden. Voraussetzung für die Begründung des Sondereigentums ist, dass ein Raum vorliegt. Hierunter wird der Luftraum verstanden, der durch Fußboden, Wände und Decken begrenzt ist, so dass ein ungehinderter Zutritt durch Dritte ausgeschlossen ist. Nach den Vorschriften des WEG soll für die im Sondereigentum stehenden Räume Abgeschlossenheit vorliegen. Allerdings ändert sich nichts an dem entstandenen Wohnungseigentum, wenn die Abgeschlossenheit nicht vorliegt. Entsprechende Verwaltungsvorschriften regeln, was unter einer abgeschlossenen Wohnung zu verstehen ist. Auch zur Sondereigentumsfähigkeit von Räumlichkeiten gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Obwohl Balkone und Loggia mangels allseitiger Umgrenzung keinen Raum im strengen Wortsinne darstellen werden sie als sondereigentumsfähig angesehen, da sie die räumliche Fortsetzung einer Wohnung darstellen. Der Balkonraum, Plattenbelag, Innenputz und Innenanstrich einer Brüstung sind sondereigentumsfähig. Dennoch bleiben z. B. die Balkondecke, Isolierschicht und Abdichtungsanschlüsse zwingendes Gemeinschaftseigentum. KFZ-Abstellplätze im Freien sind mangels Raumeigenschaft ebenfalls nicht sondereigentumsfähig. Sie sind zwingendes Gemeinschaftseigentum, auch wenn man die Stellplätze z. B. mit Eckpfosten und Überdachung versieht.

Wie schon diese Darstellung zeigt, ist es im Einzelfall erforderlich, eine genaue rechtliche Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum bzw. Sondereigentum vorzunehmen.


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